✔️加拿大2022年4月房价跌6% | 6月如再加息 大温哥华地区和大多伦多地区下半年房价下跌10%至20%

✔️加拿大房地产协会周一公布的数据,4月份,加拿大房屋平均售价比3月下跌了6%,至$74.6万元,但仍比一年前同期上涨了7.4%。经济师预测,随着6月加拿大央行继续大幅加息,今年下半年多伦多等热门地区的房价将下跌10%至20%。

加拿大地产协会(CREA)数据显示,4月加国房屋销量下跌。按揭利率上升,房价太昂贵,导致需求蒸发。专家警告,加拿大房市狂欢结束,未来房价调整下跌不可避免,目前只是开局。

加拿大房地产协会(CREA)表示,4月份全国房屋销售量下降了12.6%,降幅最大的是大多伦多地区。与去年相比,4月的房屋销售量下降了25.7%。新上市房屋量按月减少2.2%。

满银:投机心理开始熔断

数据显示,4月加国房屋销量季节调整后下滑12.6%,同比历史峰值跌21%,其中多伦多房屋销量下跌最猛,全国8成市场房屋销量都下跌。专家表示,这意味着市场心理有可能出现熔断。

目前,利率只是仅从历史低位稍有回升,房屋销量就受震荡。加息效应要完全扼杀市场信贷热情还为时过早,除非市场真有泡沫。泡沫市场行情下,买家受情绪推动,房价哄擡容易。扼杀信贷热情,要花18到24个月,而市场情绪只需几个月时间就可摧毁。按目前形势看,利率回升似乎已经开始摧毁市场投机心理。

满银高级经济师卡弗西克(Robert Kavcic)表示,市场疯狂需求开始熔断,谁会想到央行只是稍稍加点息,就能如此轻易操纵市场心理。

卡弗西克早在去年就曾断言,当下市场主要是受投机心理推动,并非供应短缺导致。房价下跌不是一个是与非的问题,而是个什么时候跌、跌多少和跌多长时间的问题。

房价下跌是好事

牛津经济研究院(Oxford Economics)也认为,受央行持续加息、买房担负力恶化、政策打压和供应持续追加等多重因素影响,从今年年初到2024年,加拿大房价会逐步缓慢下跌24%,使得2020年初以来大部分房价涨幅化为乌有,但不足以完全跌至此前水平。

自疫情爆发以来,房价涨了近50%。有些人可能认为,房价跌24%算不了什么,却不知道如此一来就意味着房价自2020年至2024年只涨了14%,相当于年涨幅仅3%,涨幅虽不算太差,却不是投资者想要看到的。

有人认为,房价跌,政府会心慌,会有干预阻止房价下跌的压力。财富效应是,人们感觉手中有钱,有花钱欲望。房价上涨能刺激人们花钱欲望,担心房价下跌会打击消费信心。

但牛津经济研究院经济部主管斯蒂罗(Tony Stillo)认为,房价跌不可能严重打击消费信心,不会导致金融衰退或造成太大压力。相反任由房价这么疯涨下去,经济崩溃风险才会更大。

此外,房价疯涨导致市场效率低下,比财富效应下降对消费信心打击更大。物价飙升只会蚕食消费能力,迫使消费者缩减商品消费。年富力强的年轻消费群体,消费能力会被昂贵房价拖累从而压缩其他消费。

不仅如此,经济效率低下时间拖得越久,恢复正常或高效率所需调整力度就越大。牛津经济研究院警告,任由房价上涨,后果只会更严重,房价暴跌40%、触发金融危机都极有可能。

在他们看来,当下房价下跌虽看起来不是什么好事,但要好过任由事态发展到不可收拾的地步。房价调整下跌越早,市场效率恢复就越迅速。

斯蒂罗认为,加拿大经济不会因房价跌崩溃,经济增长强劲,就业市场活跃,加上物价如能稳定,都有助于稳定经济。央行加息虽影响借贷成本,但同时刺激储蓄,这些都会支撑消费支出和整体经济增长。

专家认为,房价即使跌24%,许多人还是买不起房,但起码意味着房价担负力开始改善。房价跌会吓退投机炒房群体,市场供应新增有助于改善买房担负力。房价涨幅放缓,还有助于工资涨幅能逐步跟上,进而进一步改善买房担负力。如此一来,在多方因素交叉影响下,会营造一个软着陆环境。

总体说来,房价下跌虽引发许多人担忧,但房价不下跌风险更大。经济过于依赖地产,对下行反应的应对能力就越差,届时政府即使干预也不起作用,最终导致彻底大崩溃。

全国平均房价很大程度上受到大温哥华地区和大多伦多地区销售的影响,这两个地区是加拿大最活跃和最昂贵的住房市场。

如果将这两个市场排除在2022年4月的计算之外,全国平均价格将下降$13.8万元。

CREA主席Jill Oudil在一份声明中表示:“在经历了创纪录的几年之后,加拿大许多地区的房地产市场在过去两个月大幅降温,与利率飙升和买家疲劳有关。”

“对买家来说,这种放缓可能意味着有更多时间考虑市场上的各种选择。对卖家来说,这可能需要回归更传统的营销策略。当然,存在显著的地区差异……”

今年2月,全国房价达到创纪录的$81.6万元,此后连续两个月下跌。3月均价为$79.6万元,4月又下跌了6%,而4月通常是房地产市场的强劲月份。

CREA表示,平均价格这个数据可能会有误导性,因为多伦多和温哥华等大城市的高房价和销售很容易扭曲平均数字。协会强调另一个被称为房价指数(House Price Index,HPI)的数据,该数据根据售出房屋的数量和类型进行调整,因此能更好地衡量市场。

CREA的高级经济师Shaun Cathcart说:“市场预计今年余下时间将继续以相当快的速度收紧政策,固定房贷利率已经考虑到了这一点。正因为这个原因,自2021年初以来,这些数字一直在上升,那么为什么市场直到现在才出现重大反应呢?这可能是因为典型的5年期固定利率在一个月的时间内,从3%的低区间上升到4%的低区间。压力测试是5.25%或合同利率加上2%的较高水平。

对于固定利率借款人来说,压力测试刚刚从5.25%上升到6%,接近一个月1%的增幅!加拿大央行的行动也会开始影响浮动利率。”

4月份HPI下跌0.6%,至 $866,700元,是近两年来首次月度下降。按年比,4月HPI仍比去年同期上涨23.8%。

专家:安省南部市场最脆弱

卡弗西克警告,安省南部市场最脆弱,经不起一点风吹草动,房价起伏不大的地方,抗压能力虽强,但按揭利率涨太猛仍会有冲击。未来房价跌多少?只能说房价下跌才刚刚开始。

卡弗西克表示,央行隔夜利率才刚刚升了75个基本点,房市就开始放缓,冲击到买家心理,到7月底央行可能会再加100个基本点,到年底再加125个基本点,根据债券收益率具体情况加到3.75%至4.5%范围。房价何时大幅调整,取决于经济表现和物价走势。

卡弗西克认为,房价通常要2至3年探底,4到5年恢复原形。这一预测与Capital Economics上周的预测大体一致。

RBC银行高级经济师何格(Robert Hogue)也认为,全国房市开始降温,市场峰值已过,未来几个月估计还会继续降温,4月房屋销量大跌是个拐点,未来还会进一步降温。

Desjardins加拿大经济部高级主管巴特莱特(Randall Bartlett)也认为,利率升肯定会使过剩需求降温,4月房屋销量下滑、房价涨幅放缓,说明加息已使房市降温,而且降温只是刚刚开始。

Desjardins认为,疫期超低利率刺激市场需求和房价飙涨,物价飙升迫使央行加息撤销货币刺激,需求自然随之蒸发,如此一来炒房投机者会望而却步,选择观望和分析当下行情是暂时还是中长期趋势?

央行6月1日料再加息50基点

过去一年借贷成本翻了一番,导致市场放缓。房贷利率料将走高,加拿大央行(Bank of Canada)为应对失控的通胀,下一次利率宣布定于6月1日,市场预计将加息50个基点。

分析师预计,借贷成本上升将导致安省南部城市和多伦多郊区等一些最热门市场的房价大幅下跌。

多伦多道明银行(TD)经济师Rishi Sondhi预计,今年3月至12月,全国平均房价将出现两位数的跌幅。蒙特利尔银行(BMO)高级经济师Robert Kavcic预计,某些地区的房价指数将下跌10%至20%。

房地产经纪人描述了买家情绪的突然变化。有些房子没有收到任何报价,在市场上闲置了一个多月。这与疫情前两年形成了鲜明对比,当时有数十人出价购买房屋,并且成交价比挂牌价格高出数十万元。

Royal LePage地产经纪公司的首席执行官Phil Soper表示:“大范围的房地产繁荣显然正在消退。竞购战正在缓和,价格开始趋平。”

“当市场像过去两年那样上涨过度时,就会进行修正。”他表示,现在就说市场已经完全转向买方市场还为时过早,卖家收到多个报价与房屋未售出的情况都有。

在多伦多卖房超过20年的经纪人Cailey Heaps说,仍然房子接到多个高于挂牌价的报价,但没有出现今年头几个月的那种狂热。

CREA表示,自2020年6月经济重开以来,全国大部分地区首次处于所谓的平衡市场。从今年3月到4月,新上市房屋数量有所下降,买家的需求也有所下降。

报道称,即便房价在今年下半年下跌20%,其价值仍将高于疫情开始前的水平。自2020年1月以来,全国房价指数上涨了52.2%。与去年4月相比,房价指数上涨了23.8%。

“当我们谈到住房市场调整时,不是是否调整的问题,而是在哪里、调整多少以及调整多长时间的问题,”Kavcic在一份研究报告中说,“安省的郊区市场看起来最不稳定。”

这些地区的房价已经开始下跌。根据CREA的数据,从3月到4月,经季节因素调整后, Oakville-Milton房价指数下跌5.6%,而安省伦敦下跌4%,Cambridge下跌3.9%。